Las votaciones en las comunidades de propietarios son una de las cuestiones más controvertidas en las comunidades de vecinos, y su funcionamiento y particularidades suele ser desconocido por la mayoría de propietarios. En este artículo, nos vamos a centrar en quien puede participar en las reuniones.
La participación en las juntas de propietarios a veces puede causar confusiones, especialmente en aquellos casos relacionados con pisos en alquiler, en multipropiedad o en relación a mancomunidades. Veamos lo que dice la Ley:
La determinación de las personas con capacidad de voto se indica en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960). En este artículo se atribuye dicha facultad al propietario de la vivienda, admitiendo la posibilidad de que dicha facultad pueda realizarse personalmente o a través de representación. En aquellos casos en que la propiedad esté en situación “pro indiviso” (es decir, varias personas son propietarias de un mismo inmueble), se deberá designar por éstos a un representante para la asistencia y votación.
Un caso especial aparece en las situaciones de usufructo. El usufructo es aquella situación en que una persona posee un derecho real de disfrute de una propiedad, sin tener la titularidad de la misma. Es importante no confundir el usufructo con el arrendamiento, en tanto que son figuras jurídicas distintas y con tratamiento distinto en la Ley. En el caso del usufructo, el derecho de asistencia y voto sigue correspondiendo al nudo propietario (es decir, el propietario tradicional), sin embargo, salvo declaración en contrario, el usufructuario podrá representarlo en las juntas de propietarios, salvo en casos muy concretos específicamente determinados en el mismo artículo. En el caso del arrendamiento, salvo acuerdo en contrario firmado por ambas partes, el derecho de asistencia y arrendamiento sigue correspondiendo al propietario del inmueble.
Finalmente, debemos afrontar el tema de la morosidad. La ley establece que aquella persona con deudas vencidas con la comunidad no satisfechas, impugnadas judicialmente o consignadas (es decir, depositadas) judicial o notarialmente, podrá participar en las reuniones y hacerse escuchar en ellas, pero no tendrá derecho a votar en todos aquellos acuerdos en junta que requieran de votación para su aprobación.
El Código Civil Catalán, en su Libro quinto, establece en dos artículos distintos (553-22 y 553-24) la regulación de la asistencia y el derecho a voto. Si bien en la gran mayoría de su redacción coinciden, es necesario realizar algunas puntualizaciones: