Votaciones en las comunidades de propietarios: Quién puede votar en las reuniones

La participación en las juntas de propietarios a veces puede causar confusiones, especialmente en aquellos casos relacionados con pisos en alquiler, en multipropiedad o en relación a mancomunidades. Veamos lo que dice la Ley:

Las propiedades "pro indiviso"

La determinación de las personas con capacidad de voto se indica en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960). En este artículo se atribuye dicha facultad al propietario de la vivienda, admitiendo la posibilidad de que dicha facultad pueda realizarse personalmente o a través de representación. En aquellos casos en que la propiedad esté en situación “pro indiviso” (es decir, varias personas son propietarias de un mismo inmueble), se deberá designar por éstos a un representante para la asistencia y votación.

El usufructo y el arrendamiento

Un caso especial aparece en las situaciones de usufructo. El usufructo es aquella situación en que una persona posee un derecho real de disfrute de una propiedad, sin tener la titularidad de la misma. Es importante no confundir el usufructo con el arrendamiento, en tanto que son figuras jurídicas distintas y con tratamiento distinto en la Ley. En el caso del usufructo, el derecho de asistencia y voto sigue correspondiendo al nudo propietario (es decir, el propietario tradicional), sin embargo, salvo declaración en contrario, el usufructuario podrá representarlo en las juntas de propietarios, salvo en casos muy concretos específicamente determinados en el mismo artículo. En el caso del arrendamiento, salvo acuerdo en contrario firmado por ambas partes, el derecho de asistencia y arrendamiento sigue correspondiendo al propietario del inmueble.

Situaciones de morosidad

Finalmente, debemos afrontar el tema de la morosidad. La ley establece que aquella persona con deudas vencidas con la comunidad no satisfechas, impugnadas judicialmente o consignadas (es decir, depositadas) judicial o notarialmente, podrá participar en las reuniones y hacerse escuchar en ellas, pero no tendrá derecho a votar en todos aquellos acuerdos en junta que requieran de votación para su aprobación.

Especialidad: Legislación en Catalunya

El Código Civil Catalán, en su Libro quinto, establece en dos artículos distintos (553-22 y 553-24) la regulación de la asistencia y el derecho a voto. Si bien en la gran mayoría de su redacción coinciden, es necesario realizar algunas puntualizaciones:

1. La Ley catalana habilita expresamente la posibilidad de asistir a las reuniones por videoconferencia u otros medios similares, habilitando la posibilidad de celebración de juntas híbridas u online.
2. En la representación tácita del usufructuario, se requerirá poder expreso para acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
3. El derecho catalán, impide el voto a aquellos propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad. Esta distinción es importante, dado que el derecho español sólo impide el voto cuando la deuda ha vencido. La deuda vencida implica únicamente aquella que ya ha finalizado el plazo para su pago, mientras que la deuda pendiente implica también la deuda en plazo.